+38 0342 504605      office@arpi.org.ua

Земля є одним з основних та найбільш цінних ресурсів для ведення бізнесу. Нижче міститься систематизований виклад основних положень Земельного кодексу України щодо права на землю, процедур Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або надання їх в оренду, а також викладено основні засади земельних торгів. Матеріал містить практичні  алгоритми дій для підприємців, які бажають  придбати чи взяти в оренду земельні ділянки.

 

Нормативно-правова база

Земельний кодекс України

Закон України «Про оренду землі»

Закон України «Про оцінку земель»

 

Приватна власність на землю

 

Суб’єктами права власності на землю в Україні є:

o     громадяни та юридичні особи – на землі приватної власності;

o     територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, – на землі комунальної власності;

o     держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

 

Право власності на землю

 

o    Громадяни України

o    будь-які земельні ділянки

o    придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими договорами;

o    безоплатна передачі із земель державної та комунальної власності;

o    приватизація земельних ділянок, що були раніше надані у користування;

o    прийняття спадщини;

o    виділення в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

o    Іноземні громадяни та особи без громадянства

o    земельні ділянки несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів

o    земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності

o    придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими договорами;

o    викуп земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

o    прийняття спадщини.

o    Юридичні особи, засновані громадянами України або юридичними особами України

o    земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності;

o    придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими договорами;

o    внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу юридичної особи;

o    прийняття спадщини;

o    виникнення інших підстав, передбачених законом.

o    Іноземні юридичні особи, підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб

o    земельні ділянки несільськогосподарського призначення: у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

o    земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.

 

Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, особами без громадянства та іноземними юридичними особами, протягом року підлягають відчуженню.

 

Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них

 

Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам та юридичним особам здійснюється уповноваженими  органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Як правило, продаж земель державної власності здійснюється районними державними адміністраціями, а надання земель комунальної власності – сільськими, селищними, міськими радами.

 

Основні стадії процедури продажу земельної ділянки

 

1

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають: 

o    заяву (клопотання) до органу виконавчої влади (органу місцевого самоврядування);

o    документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності);

o    документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд);

o    копії установчих документів юридичної особи, а для громадянина - копію документа, що посвідчує особу. 

Орган виконавчої влади (орган місцевого самоврядування) у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

2

При прийняття рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зацікавлена особа виготовляє проект землеустрою та погоджує його з територіальним органом Держкомзему. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта, також погоджується органом містобудування та архітектури райдержадміністрації (міської ради). У випадках, передбачених законодавством, проект землеустрою погоджується також з іншими органами влади та проходить державну землевпорядну експертизу.

3

За наявності проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орган виконавчої влади (орган місцевого самоврядування) приймає рішення про продаж земельної ділянки та про проведення її експертної грошової оцінки (якщо рішення про проведення експертної грошової оцінки не приймалось раніше).

 

Рішення про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки між органом виконавчої влади (органом місцевого самоврядування) та покупцем. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. 

Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію. Ціна земельної ділянки площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд визначається за нормативною грошовою оцінкою, вказаною у технічній документації.

Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше, ніж на п’ять років. 

Документ про оплату ціни земельної ділянки або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та державної реєстрації права власності на земельну ділянку.

У випадках, передбачених гл. 21 Земельного кодексу України, продаж земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на земельних торгах. Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, 

Ціна продажу земельної ділянки підлягає сплаті переможцем торгів не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору.

 

Особливості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним юридичним особам

 

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації, іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації, іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

У разі визнання іноземних юридичних осіб переможцями земельних торгів договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення укладається після отримання погодження Верховної Ради України чи Кабінету Міністрів України про продаж земельних ділянок цим особам у випадках і в порядку, встановлених законом. У разі відмови Верховної Ради України чи Кабінету Міністрів України у такому погодженні земельні торги за відповідним лотом вважаються такими, що не відбулися.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

 

Земельні торги

 

Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, передбачених Земельним кодексом України.

Зокрема, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

o    розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності відповідних фізичних або юридичних осіб; 

o    надання земельних ділянок для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону; 

o    будівництва, обслуговування та ремонту об’єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об’єктів зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу);

o    створення озеленених територій загального користування;

o    будівництва об’єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об’єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);

o    розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції;

o    надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;

o    надання земельної ділянки взамін викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику або його спадкоємцю (правонаступнику) у разі, якщо така потреба відпала;

o    поновлення договорів оренди землі;

o    використання земельних ділянок для здійснення концесійної діяльності; 

o    передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності; 

o    надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків.

 

За результатом земельних торгів з їх учасником (переможцем), який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів у формі аукціону укладається договір купівлі-продажу, оренди.



вул. Дністровська, 26, офіс 12,
м. Івано-Франківськ, 76018, Україна

+38 0342 504605


office@arpi.org.ua
www.arpi.org.ua

@ Агентство з розвитку приватної ініціативи